Quy định về bồi thương khi nhà nước thu hồi đất

Quy định về bồi thương khi nhà nước thu hồi đất

Khoản 3, điều 12, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, công cộng hay vì mục đích phát triển kinh tế. Khi Nhà nước thu hồi đất, người nông dân được quyền được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại, được bồi thường thiệt hại tại sản trên đất. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2013 cũng có sự tách bạch các nội dung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể về “chi phí đầu tư vào đất còn lại” và các trường hợp “bồi thường thiệt hại đối với tài sản có trên đất”.

Luật Đất đai 2013 quy định có hai phương thức bồi thường đó là bồi thường bằng đất và bồi thường bằng tiền.

• Bồi thường về đất

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản được quy định tại Điều 74 và Điều 88 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 37/2014/TT-BTNM ngày 30/06/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013 thì được bồi thường.

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

 Giá đất tính bồi thường

Luật Đất đai năm 2013 quy định hai loại giá đất, đó là giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Giá đất cụ thể được xác định ở một thời điểm nhất định, dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Việc bồi thường cho người bị thu hồi đất được xác định căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi đất mà không căn cứ vào giá đất trên thị trường. Đối với những địa phương mà UBND cấp tỉnh đã quy định thời hạn sử dụng đất để tính giá đất trong bảng giá đất khác với quy định tại khoản này thì phải điều chỉnh lại cho phù hợp.

     Định giá đất

 Người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

• Theo mục đích sử dụng hợp pháp tại thời điểm định giá
• Theo thời hạn sử dụng đất
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Phương pháp định giá đất

Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/06/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất như sau:

• Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
• Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
• Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
• Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng,... đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
• Phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất là phương pháp được xác định bằng tích hệ số điều chỉnh với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Theo Nghị định số 44/2014-NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất thì:

Phương pháp điều chỉnh hệ số giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành. Hệ số điều chỉnh quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 là hệ số quan hệ tỷ lệ giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quy định.

Theo Điều 28, 29, 30, 31, 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 thì việc định giá đất cụ thể phải được thực hiện như sau:

Bước 1: Lập kế hoạch định giá đất cụ thể

Bước 2: Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể

Bước 3: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường

Bước 4: Thẩm định phương án giá đất

Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất

Như vậy, tuy là xác định giá đất cụ thể nhưng vẫn có kế hoạch và quy trình cụ thể.

• Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không được bồi thường về đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

 Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc những chi phí sau: chi phí san lấp mặt bằng; chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn; xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; chi phí khác liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Để đủ điều kiện bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 như sau:

• Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;
• Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước.

Luật Đất đai năm 2013 dành riêng Điều 88 để quy định về nguyên tắc bồi thường về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất; Điều 90 Luật Đất đai năm 2013 quy định bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi.

“Điều 88.Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.”

Bên cạnh việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2013 còn những quy định cụ thể về hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nhằm giúp họ ổn định đời sống và ổn định sản xuất.

Quý khách hãy liên hệ ngay cho chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ thủ tục theo số điện thoại. 024.3769.0339, Hotline: 0914.929.086, Email: Hanoi@vietlinklaw.com hoặc hiên hệ tới Công ty Luật Vietlink theo địa chỉ: P203 tòa nhà Giảng Võ Lake View, D10 Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội.